Rodzinny Ogród Działkowy "Pokój" we Wrocławiu

Pomoc i porady - Mini Gazeta SSI


Mini Gazeta Nr 2012(13)

ROD w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego

Skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego dla działkowców ROD "Pokój"

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 lipca 2012 r, choć odroczony w czasie o 18 miesięcy (do 02.2014 r.) od dnia opublikowania pisemnego uzasadnienia, tj. od 28.08.2012 r., uchylił większość zapisów ustawy o ROD. Obecna ustawa, prawo i PZD funkcjonują jeszcze tylko przez 18 miesięcy. Prawne podstawy funkcjonowania stracił zarówno Polski Związek Działkowców jak i rodzinne ogrody działkowe, przede wszystkim jednak pozbawiono nas nabytych praw.

Co działkowcy stracili z uchyleniem ustawy od 02.2014 r.:

1. Prawo własności nasadzeń, altany i naniesień na działkach – zgodnie z prawem polskim w przypadku braku ustanowienia odrębnego prawa do gruntu i naniesień (np. użytkowanie wieczyste, dzierżawa itp.) na rzecz użytkownika działki, altana i nasadzenia są własnością właściciela gruntu, czyli gminy. Obecnie prawo własności naniesień gwarantuje nam tylko ustawa o ROD, a prawo użytkowania gruntu – zrzeczenie władania PKP na rzecz ROD "Pokój" za pośrednictwem PZD. Jednakże ustawa przestanie obowiązywać w 02.2014, a razem z nią PZD. Podobnie władanie naszymi gruntami przez PZD przestanie istnieć razem z podmiotem, na rzecz którego było ustanowione.
2. Prawo do zwolnień z podatków gruntowych.
3. Prawo do zwolnień z opłat od poboru wód gruntowych.
4. W razie likwidacji ogrodu przez właściciela gruntu, prawo do zastępczego terenu i odtworzenia ogrodu.
5. W razie likwidacji ogrodu prawo do odszkodowania za naniesienia na działce (altana, nasadzenia)
6. Wspólny majątek ogrodów – w razie nie uchwalenia w terminie przez Sejm nowej ustawy regulującej ogrodnictwo działkowe w Polsce, majątek PZD i ogrodów przechodzi w całości na własność państwa, zarówno środki na kontach bankowych jak i środki trwałe (elementy infrastruktury - ogrodzenia, drogi, oświetlenie, sieć wodociągowa, hydrofor) i nietrwałe (kosiarki, sprzęt, wyposażenie domu działkowca itd.)
7. PZD, który odciążał administrację ROD w zakresie formalno-prawnym. Ogrody same przejmą te funkcje ponosząc dodatkowe znaczne koszty administracyjne.

Co jest nierealne i nie możliwe do zrealizowania w przypadku naszego ogrodu:

1. Uwłaszczenie działkowców na działkach, gdyż naruszy nabyte prawa gminy Wrocław do gruntów ROD "Pokój". Nawet gdyby hojny ustawodawca chciał uwłaszczyć działkowców - gmina zaskarży taki zapis do Trybunału Konstytucyjnego (TK), co już zapowiedziała w mediach. Specyfika i zaszłości prawne blisko 5 tys. ogrodów działkowych są zupełnie inne niż mieszkań i garaży, dlatego o uwłaszczeniu takim, jak w przypadku mieszkań mowy być nie może. Co więcej, jak jednoznacznienie wskazuje dotychczasowa praktyka i orzecznictwo TK zapis uwłaszczeniowy nie ma szans obrony w przypadku jego podważenia przed TK, a stan prawny i sposób nabycia przez gminę gruntów naszego ogrodu nie kwalifikuje ich do uwłaszczenia.

2. Wykup działek z bonifikatą, gdyż ustawodawca (Sejm) wprowadza przepisy ogólne, trudno jednak spodziewać się by posłowie uwzględnili w ustawie specyfikę i złożoność zaszłości prawno-gruntowych wszystkich 5 tys. ROD-ów w różnych regionach Polski, zwłaszcza zaś naszego. Preferencyjne prawo dla nielicznych pozbawi większość działkowców możliwości wykupu. Taki hojny zapis umożliwi jedynie wykup działek działkowcom z małych miejscowości na terenach gdzie cena metra kwadratowego gruntu nie przekracza kilkudziesięciu złotych. Umożliwi to natomiast wykup naszych miejskich działek deweloperom, podobnie jak to stało się na Słowacji w 2011 r. gdzie ruch działkowy jest na wymarciu po populistycznej ustawie uwłaszczeniowej. Działki na naszym ogrodzie znajdują się na trenach bardzo atrakcyjnych inwestycyjne, przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Wrocław "Nyska" pod działalność gospodarczą (biurowce, składy, centra handlowe), zabudowę mieszkaniową i nowy układ komunikacyjny. Cena gruntów pod działalność gospodarczą i mieszkaniową w rejonie węzła al. Armii Krajowej/ul. Krakowska/ul. Tarnogajska (także i naszego ogrodu) waha się od ponad 5 tys. do 10 tys. zł/m2 i nawet więcej. Przy średniej powierzchni działki 300 m2 i nawet przy 95% bonifikacie i założeniu najniższej wartości gruntu na poziomie 5 tys. zł/m2 koszty wykupu ogródka działkowego wyniósłby 75 tys. zł, jednak bardziej realna jest kwota 150 tys. zł (ok. 10 tys. zł/m2). Pytanie kogo z nas będzie na to stać i dla kogo taki ustawowy "prezent" od posłów będzie korzystny, z pewnością dla deweloperów, kupią grunty dużo taniej.

3. Dobra wola ze strony Gmin, od razu nas nie zlikwidują – jak wieść powszechna głosi wśród działkowców. Oczywiście że nie, ale zaczną od pobierania podatków i szczegółowej kontroli naszej działalności w zakresie ochrony środowiska, dbałości o wywóz nieczystości, spalanie na terenie ogrodu, budownictwo ponadnormatywne (altany powyżej 25 m2). Już mamy sygnały, że wydziały architektury, nieruchomości i planowania gminy zbierają informacje, które ogrody łatwiej będzie zlikwidować. Należy porzucić złudzenia, że gminy zrezygnują z terenów atrakcyjnych, nawet jeśli nie teraz to za kilka lat upomną się o nie, a my zostaniemy bez prawa do gruntów zamiennych, bez działek i bez odszkodowań za nasze altany i nasadzenia. Co więcej zgodnie z prawem właściciel gruntu, czyli gmina Wrocław, może nam jeszcze nakazać posprzątać po sobie teren działki i ogrodu. Wtedy na własny koszt trzeba będzie rozebrać altany, ogrodzenia, wyciąć drzewa i wywieźć odpady. Wola i plany gminy Wrocław co do niedalekiej przyszłości terenów naszego ogrodu są przesądzone. Zgodnie z wypowiedziami przedstawicieli miasta wola włodarzy zapisana jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego – aktach prawa miejscowego. Nic innego niż jest w nich zapisane powstać na naszym terenie nie może. Co zaś zaplanowała na naszym terenie gmina – prawie wyłącznie aktywność gospodarczą i zabudowę mieszkaniową na starym ogrodzie. Jedynie kolonia w Brochowie przy ul. Wiaduktowej (32 działki) jest przeznaczona w planie miejscowym "Brochów" pod zieleń działkową. Należy jednak pamiętać, że plan ten niedługo straci prawomocność ze względu na jego wiek i wkrótce gmina będzie musiała opracować nowy plan na podstawie nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wrocław. Nowe studium przewiduje w tym miejscu klin zieleni, ale w nowych planach miejscowych nie ma już we Wrocławiu zieleni działkowej, lecz bardzo enigmatyczna zieleń izolacyjna lub urządzona, co w zasadzie umożliwia gminie likwidację i tego ogrodu z przeznaczeniem na park lub zwykły pas zadrzewionej zieleni.

Co robi PZD w sprawie zabezpieczenia bytu ogrodów działkowych:

1. Krajowa Rada, Okręgowe Zarządy i Kolegia Prezesów wspólnie z prawnikami PZD opracowują projekt nowej ustawy działkowej. Właśnie odbywają się nadzwyczajne posiedzenia OZ PZD, konferencje wojewódzkie i przygotowania do nadzwyczajnego tegorocznego Zjazdu Delegatów PZD w tej sprawie. Również każdy działkowicz może przesłać swoje pomysły i propozycje do nowej ustawy organom PZD, każdy głos jest ważny.

2. PZD opracowuje również procedurę rejestracji odrębnych stowarzyszeń dla każdego ROD-u. Chodzi o to by zabezpieczyć ogrody przed czarnym scenariuszem - przepadkiem na rzecz gminy – majątku ogrodów i działkowiczów w razie nieuchwalenia w terminie przez Sejm nowej ustawy. Opracowywany jest wzorcowy statut i regulamin stowarzyszenia członków ogrodu działkowego, a także przygotowywane są instruktaże do przeprowadzenia walnych zebrań, stosownych uchwał i rejestracji stowarzyszeń w sądzie rejestrowym.

3. Nowe stowarzyszenia będą powoływane na nadzwyczajnych walnych zebraniach działkowiczów, które odbywać się mają na przełomie 2012/2013 r. Zarządy i aktyw ROD-ów mając mandat walnych zebrań będą na podstawie ustawy "prawo o stowarzyszeniach" przy pomocy PZD występować o rejestrację do sądu niezależnych od PZD stowarzyszeń działkowych.

Co my – działkowcy ROD "Pokój" musimy zrobić:

Ważne jest by wszyscy członkowie naszego ogrodu wzięli udział w tym nadzwyczajnym walnym zebraniu, by było ono prawomocne dla sądu rejestrowego. Dotychczasowa frekwencja na poziomie 30-40% da tylko argumenty przeciwnikom naszego ogrodu i ułatwi jego likwidację. Pożądana byłaby frekwencja na poziomie minimum 60-80%. W tej jednej kwestii zapewnienia ciągłości istnienia ogrodu musimy być wszyscy zgodni.

Procedura rejestracji będzie trwać długo, samych postępowań rejestracyjnych w sądzie będzie tyle ile ogrodów w okręgu sądowym, dlatego ważne by proces ten przeprowadzić sprawnie i bez błędów, po to by zdążyć przed terminem odroczenia uchylenia ustawy o ROD. Każde uchybienie formalne dokumentów rejestracyjnych to kolejne miesiące oczekiwania. Zarząd będzie potrzebował wsparcia wszystkich działkowiczów. Należy też liczyć się z protestami gmin, co znowuż może mieć wpływ na czas rejestracji. Gdy stowarzyszenia ogrodowe uzyskają rejestrację, PZD sceduje na nie prawa gruntowe (np. władanie), dzięki czemu z chwilą gdy PZD w 2014 r. przestanie istnieć, władanie pozostanie w mocy prawa już na rzecz stowarzyszenia ogrodowego działającego na podstawie ustawy "prawo o stowarzyszeniach" nie zaś uśmierconej przez TK ustawy o ROD.

Jakie zapisy muszą znaleźć się w nowym projekcie ustawy regulującej użytkowanie działek:

Zakładając, że nowa ustawa jednak zostanie uchwalona przez Sejm przed 02.2014 r., a nasz ROD zostanie przekształcony w stowarzyszenie i zachowa prawo władania gruntami, to kwestie związane z użytkowaniem działek ulegną zmianie:

1. Ogrody będą musiały płacić podatki gminom, zgodnie z obowiązującymi stawkami, nie wiemy jednak jakim podatkiem będą obłożone działki. Wg obowiązującej w 2012 r. stawki podatkowej za grunty i obiekty sklasyfikowane jako pozostałe (do których należy wliczyć dziś ogrody działkowe), w ROD „Pokój” dla średniej działki 300 m2 z altaną 25 m2 w gminie Wrocław dodatkowo rocznie zapłacimy oprócz dotychczasowych składek:
- 129,0 zł za działkę (0,43 zł/m2)
- 147,2 zł za altanę (7,36 zł/m2)
czyli łącznie ok. 276 zł.
Wzrośnie składka, gdyż trzeba będzie też odprowadzić podatek od terenów ogólnych – parkingu, terenu pod domem działkowca, alejek itd. Realna opłata dodatkowa na działkę wyniesie rocznie
ok. 300-320 zł.
Jednakże analizy finansowe prognozują, że koszty podatku od nieruchomości mogą wynieść nawet:
400 zł rocznie za ogródek 300 m2.

2. Dojdzie zbiorcza opłata za korzystanie z wód podziemnych ze studni wg wzoru: V*S*w, gdzie V - ilość wody podziemnej w metrach sześciennych pobranej na określony cel zużycia w półroczu ( średnio ok. 10 tys. m3 w starym ogrodzie, ale ze względu na brak wodomierzy będzie przyjęta najwyższa możliwa stawka zużycia od ilości studni i ze studni głębinowej w Brochowie ok. 3 tys. m3 – licząc ok. 9,5 m3 na działkę na miesiąc przez pół roku), S - jednostkowa stawka opłaty (0,1 gr.), przyjęta dla danego celu użycia, w - współczynnik różnicujący zależny od sposobu uzdatniania wody (2 – brak uzdatniania) – 0,1 gr za każdy zużyty i nie przetworzony m3, co daje 0,1[zł/m3]*13.000,00 [m3]*2=2.600,00 zł (kalkulacja optymistyczna, rzeczywisty koszt może wynieść nawet 5 tys. zł).

3. Dotychczasowe opłaty związane z użytkowaniem działek także wzrosną, i to pomimo, że składkami nie będziemy się dzielić z PZD, ponieważ:
- wzrosną koszty administracyjne – pełna księgowość, obsługa prawna stowarzyszenia wynikająca z zabezpieczenia ogrodu i działkowiczów przed roszczeniami gmin,
- konieczna ścisła kontrola zużycia wody (założenie wodomierzy w kolonii i konieczność ich corocznego uzupełniania po okresie zimowych kradzieży),
- wynagrodzenia dla etatowych pracowników stowarzyszenia (władze, organy nadzorcze, księgowość, biuro, gospodarze) – umowy o pracę,
- wzrosną stawki za wyzów śmieci, ubezpieczenia mienia i koszty ochrony,
- konieczność dostosowania działalności stowarzyszenia do wymogów prawnych, ścisłe zabezpieczenia danych i biura, poniesienie kosztów zarejestrowania działalności stowarzyszenia.

4. Istnienie ogrodu nie będzie ograniczało swobody dysponowania gruntem przez Gminę, nie będzie prawa chroniącego nas przed likwidacją, nie będzie ogrodów zastępczych. Kwestie własności mienia działkowiczów (naniesień – altan i drzew) na gruntach gmin ureguluje nowa ustawa o ile powstanie.